갭투자 시 주택담보대출 및 전세자금 활용 방법

갭투자는 적은 자본으로 높은 수익을 노릴 수 있는 투자 방법 중 하나입니다.

하지만 부동산 규제와 금융 정책의 변화로 인해 신중하게 접근해야 합니다.

이번 글에서는 갭투자 시 필요한 자금 마련 방법과 주택담보대출(주담대)에 대한 정보를 제공하겠습니다.

💡 갭투자란 무엇인가

갭투자란 전세 가격과 매매 가격의 차이, 즉 ‘갭’을 이용해 소액의 자본으로 부동산을 매입하는 투자 방법입니다.

예를 들어, 3억 8천만 원짜리 주택을 전세 3억 원에 놓게 된다면, 8천만 원의 갭만으로 주택을 소유할 수 있습니다.

현재 투자 가능한 현금이 1억 5천만 원이라면, 이를 최대한 효율적으로 활용해야 합니다.

3억 8천만 원짜리 주택을 매수하려면 부동산의 최종 가격에서 전세 보증금과 본인의 자본을 조합하여 나머지 금액을 해결해야 합니다.

1.전세자금을 활용: 투자 대상 주택을 전세 3억 원에 놓는 것이 일반적인 갭투자 방법입니다.

이 경우, 매매가에서 전세금을 제외한 8천만 원이 부족한 자금이 됩니다.

2.주택담보대출 고려: 만약 현금 1억 5천만 원에서 8천만 원을 지출한다면 나머지 7천만 원은 다른 용도로 사용 가능하게 됩니다.

주택담보대출을 이용하는 경우, 현재 정부의 금융 규제에 따라 LTV(Loan to Value) 등이 적용될 수 있습니다.

부동산을 통한 갭투자 시에는 주택담보대출이 중요합니다.

그러나 정부의 부동산 규제로 인해 담보대출이 제한될 수 있습니다.

예를 들어, 조정대상지역이나 투기과열지구 등으로 지정된 지역에서는 주담대가 제한되거나 금리가 높게 책정될 수 있습니다.

• LTV 규제: 일반적으로 주택담보대출을 받을 수 있는 비율인 LTV는 조정대상지역에서는 40%, 비조정대상지역에서는 최대 70%까지 가능합니다.

• DSR(Debt Service Ratio): 대출 신청자의 총부채원리금상환비율도 고려해야 합니다.

이는 연 소득 대비 부채 상환액 비율을 의미합니다.

만약 대출을 받고 싶지 않다면, 잔금일에 전세자를 구하는 방법도 선택할 수 있습니다.

이 경우 매매 계약 후 전세 계약을 맺고, 전세 보증금으로 잔금을 처리하는 방법입니다.

그러나 이는 꽤 큰 리스크를 동반합니다.

1.전세자 미확보 리스크: 잔금일에 전세자를 구하지 못할 경우, 잔금 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다.

2.시간 제약: 매도자와 구매자 간 계약에 따른 일정 준수가 필요합니다.

갭투자를 고려하고 있다면 먼저 해당 지역의 LTV와 DSR 규제를 확인하고, 주택담보대출 가능 여부와 조건을 철저히 검토해야 합니다.

또한, 전세자를 충분히 확보할 수 있는지 사전에 판단하는 것이 중요합니다.

• 주택법 제94조: 투기지역 내 주택담보대출 규제

• 은행법 제29조: 금융기관의 대출 규제 및 한도