건설사 미분양 전세 계약과 경매 시 전세권 우선순위

💡 건설사 미분양 전세 계약 시 전세권의 우선순위란?

건설사의 미분양 아파트와 전세 계약을 체결할 때 많은 이들이 가장 궁금해하는 부분 중 하나는 전세권의 우선순위입니다.

특히 계약 당시 채권이나 근저당이 없었더라도, 이후에 생번 채권들로 인해 내 전세권 우선순위가 변경되는지에 대한 궁금증이 있습니다.

이에 대해 명확히 이해하기 위해 관련 법률 조항과 판례를 분석해 보겠습니다.

전세권의 우선순위는 주택임대차보호법과 민법의 규정을 따릅니다.

여기서 주요한 법률 조항은 다음과 같습니다:

• 주택임대차보호법 제3조: "임대차는 그 등기로써 효력이 생긴다."

• 주택임대차보호법 제3조의2: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 제3자에 대하여 효력이 생긴다."

• 민법 제352조: "경매가 개시된 이후에 설정된 전세권 등은 그 경매절차에서 우선하지 못한다."

계약 당시 근저당이 없었으나 계약 이후 설정된 경우, 이 법률 조항들을 통해 전세권이 어떻게 보호받을 수 있는지 살펴볼 수 있습니다.

판례를 통해 기본적인 원칙과 예외 사항을 이해하는 것이 중요합니다.

대표적인 판례는 다음과 같습니다:

• 대법원 2005다36020 판결: "주택임대차보호법에 따라 전세권자는 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 그 다음날부터 대항력을 갖는다.

이후 설정된 근저당권은 전세권자에게 우선순위를 갖지 못한다."

• 대법원 2006다20236 판결: "경매 절차에서 전세권자는 임대차가 등기되어 있거나, 인도와 주민등록을 마쳤다면, 경매 절차에서도 우선변제권을 확보할 수 있다."

즉, 계약 이후 설정된 근저당권이라도 주택 인도와 주민등록을 마친 경우에는 전세권자가 우선 변제권을 주장할 수 있습니다.

종합적으로 보면, 건설사 미분양 아파트와 전세 계약을 체결할 때 주의할 점은 다음과 같습니다:

1.주택 인도와 주민등록: 계약 체결 후 빠른 시일 내에 주택 인도와 주민등록을 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

2.등기 여부: 가능하다면 전세권을 등기하여 더욱 강력한 법적 보호를 받는 것이 좋습니다.

3.계약서 확인: 계약서에 전세권 보호와 관련된 조항이 포함되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.