원룸의 보증금 조정 및 재임대 시 주의사항

임차기간 중 예기치 않은 개인사정으로 인해 원룸을 나가야 하는 경우, 임대인이 보증금을 조정해주기로 합의한 상황에서 새로운 임차인이 들어올 경우 보증금 문제는 어떻게 되는지에 대해 다루어보겠습니다.

💡 보증금 조정의 법적 효력

우선, 임대차계약에서 보증금을 줄이는 것은 계약조건의 변경으로 볼 수 있습니다.

이 과정에서 중요한 점은 이러한 변경이 양 당사자의 서면 합의로 이루어져야 한다는 것입니다.

민법 제543조에 따르면, 계약의 변경은 계약의 방식에 따라 이루어져야 하므로, 이를 서면으로 명확히 해두는 것이 중요합니다.

새로운 임차인이 들어오게 되면, 기존 임대차계약의 승계 문제도 고려해야 합니다.

보증금 조정 및 새로운 임차인의 등장은 사실상 새로운 임대차계약이 성립되는 것으로 볼 수 있습니다.

이때, 임대인은 기존 보증금에서 조정된 부분을 새로운 임차인에게 다시 요구할 수 있을지 검토해야 합니다.

1.기존 임차인의 보증금 반환:

기존 임차인이 보증금의 일부를 포기하고 나간다면, 임대인은 포기된 금액만큼의 보증금을 반환하면 됩니다.

이는 기본적으로 임차인의 권리 포기로 봅니다.

2.새로운 임차인의 보증금:

새로운 임차인과의 계약은 별도의 새로운 계약이므로, 임대인은 초기 계약 시 협의된 보증금을 받을 권리가 있습니다.

새로운 임차인에게 조정된 보증금을 요구하는 것은 법적으로 가능합니다.

실질적으로 이러한 상황을 다룬 판례는 다수 존재합니다.

특히, 2016다2888 판결에서는 "임대차 계약이 조기에 종료되는 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하는 조건으로 새로운 임차인의 동의를 구해야 한다"고 명시되어 있습니다.

즉, 새로운 임차인에게 보증금 반환 조건 및 계약 조건을 명확히 설명하고 동의를 구해야 한다는 것입니다.

임차인이 개인 사정으로 원룸을 나가야 하는 상황에서 보증금을 조정하기로 합의한 경우, 서면으로 명확히 합의 내용을 기록하는 것이 중요합니다.

새로운 임차인이 등장하면 새로운 계약 조건을 동의받아야 하며, 기존 임차인의 포기된 보증금 부분은 새롭게 계약된 보증금과 별개로 처리됩니다.