1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제에 대한 이해

 

2025년에 상속 받은 주택을 매도할 계획을 갖고 계신 것 같군요. 이와 관련해, "1세대 1주택 비과세"와 "장기보유특별공제" 두 가지 혜택을 어떻게 받을 수 있는지 여부에 대해 설명드리겠습니다.

 

이 글에서는 해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 있다는 점, 그리고 한국의 세법 변화에 따른 최근의 세금 규정을 고려해 다양한 시나리오를 분석해 보겠습니다.

 

💡 1세대 1주택 비과세 조건

 

한국의 세법에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 특정 조건을 충족해야 합니다.

 

우선, 1세대가 보유하고 있는 주택 중 오직 한 채에 대해서만 비과세가 가능하며, 해당 주택을 최소 2년 이상 보유하고 거주했어야 합니다.

 

단, 2019년 2월부로 조정대상지역 내 주택의 경우, 2년 이상 거주 요건이 추가되었습니다.

 

여러분의 경우 2019년에 주택을 상속받아 현재로서는 1주택 상태입니다.

 

만약 2025년에 매도를 계획하고 있다면, 6년간 주택을 보유한 상태가 됩니다.

 

조정대상지역 내 주택이므로, 이 6년 중 2년을 거주한 기록이 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

즉, 여러분이 현재 대표상속자로서 10년을 거주중인 점이 2년을 초과하기 때문에, 거주 요건은 충족되는 것으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있을 가능성이 높습니다.

 

💡 장기보유특별공제(장특공)의 적용 가능성

 

장기보유특별공제는 주택을 장기간 보유한 경우 그 보유기간에 따라 일정 비율을 양도소득세에서 공제해 주는 제도입니다.

 

주택의 보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용되며, 최대 80%까지 공제가 가능하였습니다.

 

그러나 2022년 세법 개정에 따라, 공제율이 축소되었으며 최대 공제율은 30%로 제한되었습니다.

 

장기보유특별공제는 오로지 비과세 요건을 충족하지 못하는 주택에 대해 적용되므로, 여러분께서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다면 추가로 장특공 혜택은 받지 못합니다.

 

또한, 양도시점에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어서 양도소득세가 발생하지 않으면 장특공 적용 자체가 의미가 없게 됩니다.

 

💡 보유기간 재기산제도 폐지의 영향

 

과거에는 상속주택의 보유기간을 상속 시점부터 다시 계산하는 제도가 있었습니다.

 

그러나 최근에 이 제도가 폐지됨에 따라, 상속받은 주택이라도 기존 보유기간을 그대로 인정받게 되었습니다.

 

이는 상속 주택을 보유하고 있는 경우, 상속 이전 소유자의 보유기간까지 포함하여 더 오랜 보유기간으로 인정을 받게 되어 양도소득세 부담을 줄이는 데 긍정적입니다.

 

그러나, 총 보유기간을 기준으로 한 장기보유특별공제 혜택 역시 비과세 혜택을 받을 때에는 적용되지 않음을 주의해야 합니다.

 

💡 결론

 

현재 주거하고 계신 조정대상지역 내 부동산에 대한 매도 계획이 2025년이라면 여러 소득세 혜택을 고려할 만한 시점입니다.

 

특히 비과세 및 장기보유특별공제를 최대한 활용하고 싶으신 경우 먼저 조세 관련 규정의 최신 공시내용을 확인하고, 이에 따라 적절한 조치를 준비하는 것이 중요합니다.

 

현재 상황에서 비과세 혜택을 받을 가능성이 높으며, 장기보유특별공제는 오로지 비과세 혜택을 받지 못할 경우를 대비해 검토해볼 수 있는 제도입니다.

 

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